• 亚太地区租户利好型市场或将逐步降温，市场供应趋紧态势显现供给收紧市场，如澳大利亚、日本及新加坡仓储租赁竞争加剧
• 全球54％的市场、亚太区60％的市场租金预计上涨，进一步推高租金上行压力

北京2026年6月30日 美通社 －－ 亚太区物流地产迈入分化加剧的转型阶段，区域市场走势差异正深刻影响租户选址策略与投资方布局逻辑。根据戴德梁行2026年全球物流与工业地产展望报告《Waypoint 2026》数据，亚太地区仍是全球租户优势最突出的区域，47％的细分市场租赁环境有利于租户，较2025年的33％大幅提升。不过，受到各地供需基本面分化影响，各市场发展态势呈现明显差异。

报告指出，中国大陆工业及物流仓储市场供应充足，租户需求走弱，整体处于租户主导的市场环境。国内多地的高空置率削弱了业主方议价能力，在租金承压下行背景下，租户议价空间将持续扩大。中国市场凭借极具竞争力的租金与人工成本，稳居全球制造业的成本优势梯队。

未来中国内地物流市场预计短期承压态势延续，新增仓储供应持续高于租户需求增幅。尽管短期面临诸多挑战，但在租赁洽谈过程中，业主与承租方均对中国大陆物流市场的长期基本面保持乐观。

戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示：“中国内地整体高标仓市场依然保持稳定态势。从供需双方策略来看，业主更注重续约质量与长期资产价值，倾向选择制造业等稳定性较高的客户，对低价长约持谨慎态度；租户则价格敏感度高且注重扩租灵活性。双方在租赁策略上存在差异，但均基于对未来市场环境向好的预期展开博弈，反映出整体高标仓市场信心正逐步修复。”

亚太地区：市场分化，东南亚成为区域增长核心

澳大利亚、日本、新加坡等仓储供给紧缺型市场的租赁竞争加剧，新增项目报批放量有限，空置率持续下行。亚太区未来三年43％的区域市场空置率将走低，逐步由租户友好型市场向业主友好型市场转变。与之形成对比的是印度部分区域与中国内地新增供应充足，租户选址灵活度高；受新项目持续入市影响，亚太区约三分之一市场空置率或将继续走高。

受各地市场分化影响，亚太区各地普遍转向精细化运营、因地定制的布局模式。仓储物流业主若想实现资产的保值增值，重点在于瞄准电商、高端制造、科创、汽车制造等优质需求赛道，与此同时，配备适配自动化生产的配电系统与硬件设施。

戴德梁行亚太区投资服务及工业物流负责人Dennis Yeo表示：“在电商与制造业稳健需求的驱动下，亚太地区各经济体物流市场正处在不同的发展周期。日本、澳洲受制于土地与项目供应紧缩，仓储资源竞争加剧；而中国、印度市场受益于充足的存量仓储，为租户扩张提供了更多选择空间。”

电商、高端制造及全球供应链多元化布局不断提振亚太区仓储市场需求，东南亚已成为区域物流的增长核心。受产能转移、产业链区域化布局影响，越南、印尼、泰国的仓储租赁市场活跃度稳步攀升；高新、汽车产业持续拉动东北亚仓储需求。在此背景下，区位优越、硬件适配未来智能化运营的高标物流仓储物业的价值持续凸显。

全球展望：市场趋紧，租赁成本上行

报告数据表明，随着市场空置率下行，新增供应规模收紧，全球租户友好型市场占比将从2026年的52％下滑至2029年的33％；业主主导的市场占比将由26％提升至39％，全球物流地产供需格局迎来结构性转变。地缘政治冲突、贸易格局变动与气候风险加速企业重塑全球供应链，核心地段优质仓储物业需求持续走强。目前全球物流租金相较2020年已上涨36％，未来三年有54％的全球市场租金具备上行空间。

美洲方面，美国核心仓储市场供需逐步平衡，市场向业主方倾斜的态势突出；近岸外包产业持续带动墨西哥仓储需求。

欧洲、非洲及中东地区（EMEA）的空置率下行，新增仓储供给建设收紧，租户可选择的物业空间缩减；叠加居高不下的能源成本，企业选址愈发青睐具备节能属性的仓储物业。

戴德梁行国际研究主管Dominic Brown博士表示：“抗风险布局将成为物流产业下一发展周期的核心方向。企业借助智能系统、自动化设施与低碳仓储优化不动产配置，强化抗波动能力，将能够应对市场起伏，实现长期增长机遇。”

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